¿Cómo distribuir departamentos en un terreno? De la zonificación a la primera planta arquitectónica
En el primer artículo de esta serie aprendimos a leer una ficha de uso de suelo y a obtener una primera aproximación al potencial constructivo de un terreno.
Ahora sabemos cuántos niveles podemos estudiar, qué superficie debemos dejar libre y cuántas viviendas contempla nuestra ficha ficticia.
Pero todavía tenemos un problema:
¿Cómo distribuimos esas viviendas dentro del edificio?
Porque una cosa es que la normativa permita 20 viviendas y otra muy distinta es que podamos diseñarlas correctamente.
En este segundo ejercicio vamos a dar el siguiente paso: convertir nuestra primera zonificación en una propuesta arquitectónica preliminar.
Seguiremos trabajando con el mismo terreno ficticio para que los cálculos sean consistentes a lo largo de toda la serie.
1. Recordemos nuestro terreno
Para este ejercicio utilizaremos los siguientes datos:
ConceptoDatoSuperficie del terreno400 m²Frente aproximado16 mFondo aproximado25 mUso de suelo del ejemploHabitacionalNiveles considerados6Área libre mínima del ejercicio20 %Área libre calculada80 m²Desplante teórico320 m²Construcción teórica sobre nivel de banqueta1,920 m²Viviendas máximas indicadas en nuestra ficha ficticia20
Importante: estos datos son exclusivamente didácticos. En un proyecto real, las dimensiones, los niveles, la densidad, las restricciones y las superficies deben comprobarse con la documentación aplicable al predio.
2. Antes de dibujar departamentos, debemos resolver la circulación
Imagina un edificio en el que todos los metros cuadrados se utilizan para departamentos.
Sobre el papel parecería una excelente manera de aprovechar el terreno.
Sin embargo, los habitantes necesitan entrar, salir, subir y bajar. También debemos resolver las instalaciones y los servicios del edificio.
Por eso, antes de decidir cuántos departamentos tendrá cada planta, necesitamos reservar espacio para elementos como:
Escaleras.
Elevador, cuando corresponda al diseño.
Pasillos y vestíbulos.
Ductos de instalaciones.
Cuartos de servicio.
Muros y estructura.
Estas superficies forman parte del edificio, pero no necesariamente se comercializan como superficie privativa de los departamentos.
Una primera reserva para áreas comunes
Para ilustrar el procedimiento, supongamos que nuestra planta tiene un desplante teórico de 320 m².
Podemos utilizar la siguiente reserva inicial:
ElementoSuperficie preliminarEscalera y descansos18 m²Cubo de elevador5 m²Pasillos y vestíbulo20 m²Reserva para ductos, estructura y otros elementos comunes17 m²Total reservado60 m²
Nos quedarían:
320 m² − 60 m² = 260 m²
Esta superficie sería nuestra primera referencia para distribuir las viviendas.
Pero hay que entender algo: los 60 m² son una hipótesis de trabajo, no una solución arquitectónica comprobada. La superficie real dependerá de la geometría del terreno, el diseño de las circulaciones, la estructura, las instalaciones y los requisitos aplicables.
3. ¿Cuántos departamentos podemos colocar por planta?
Aquí es donde suele aparecer una pregunta muy común:
¿De qué tamaño deberían ser los departamentos?
Todavía no tenemos esa respuesta.
No sería correcto elegir arbitrariamente una superficie y asumir que es la más conveniente para el negocio.
El tamaño de las viviendas debe estudiarse posteriormente mediante un análisis de mercado que considere la demanda de la zona, el precio por metro cuadrado, el presupuesto de los compradores y el tipo de producto inmobiliario que queremos ofrecer.
Por eso, en esta etapa no vamos a decidir si nuestros departamentos serán de 45, 60, 75 o 90 m².
Primero necesitamos comprender la superficie disponible y las limitaciones del edificio.
Nuestra primera planta se representa así:
ComponenteSuperficieDesplante teórico320 m²Circulaciones y servicios reservados60 m²Superficie restante para estudiar las viviendas260 m²
Todavía no podemos afirmar cuántos departamentos caben realmente.
Para hacerlo necesitamos dibujar una planta arquitectónica y comprobar que las viviendas, sus accesos y sus espacios funcionen.
4. La geometría del terreno cambia la distribución
Nuestro terreno tiene un frente aproximado de 16 m y un fondo de 25 m.
Aunque la multiplicación coincide con los 400 m², eso no significa que podamos dibujar cualquier distribución dentro de ese rectángulo.
En un proyecto real debemos revisar:
La ubicación de los accesos.
La forma y las dimensiones reales del predio.
Las colindancias.
Los patios necesarios para iluminación y ventilación.
La posición de las escaleras y los elevadores.
La estructura del edificio.
Los recorridos de las instalaciones.
Las condiciones de accesibilidad y evacuación aplicables.
Por ejemplo, dos terrenos con la misma superficie pueden ofrecer posibilidades muy diferentes si uno tiene un frente amplio y el otro es estrecho y profundo.
También puede ocurrir que un terreno permita muchos metros cuadrados de construcción, pero que su geometría dificulte distribuir viviendas con iluminación, ventilación y circulaciones adecuadas.
Por eso, la superficie del terreno es solamente el punto de partida; no sustituye el diseño arquitectónico.
5. ¿Qué hacemos con la planta baja?
En nuestro ejercicio anterior reservamos la planta baja para resolver el acceso y los servicios del edificio, además de estudiar la posibilidad de incorporar estacionamiento.
Esta decisión afecta directamente la distribución de los niveles superiores.
La planta baja puede necesitar espacio para:
ElementoFunciónAcceso peatonalPermitir la entrada y salida de los habitantesVestíbuloResolver la transición entre la calle y el edificioEscalera y elevadorConectar los diferentes nivelesCuartos de instalacionesAlojar equipos y serviciosÁrea de residuosFacilitar el manejo de la basuraBicicletasOfrecer un espacio de resguardo cuando se contempleEstacionamientoResolver la demanda vehicular que resulte aplicableComercioIncorporarlo únicamente si el uso y el diseño lo permiten
No necesariamente todos estos elementos ocuparán una superficie independiente ni todos serán obligatorios en cualquier proyecto.
Lo importante es entender que la planta baja no puede considerarse automáticamente como una planta residencial más.
Además, si necesitamos estacionamiento, debemos comprobar cuántos cajones caben y si la solución es viable sin comprometer los accesos, la circulación peatonal y los servicios.
Todavía no vamos a calcular los cajones ni a proponer un sótano. Ese análisis tendrá su propio espacio en la serie.
6. ¿Cómo comprobamos nuestra primera distribución?
El siguiente paso consiste en dibujar una planta arquitectónica preliminar.
No necesitamos comenzar con renders ni con un proyecto ejecutivo completo.
Podemos empezar con un esquema sencillo que muestre:
El perímetro del terreno.
El área que puede ocupar el edificio.
Los patios y las áreas libres.
El acceso desde la calle.
Las circulaciones verticales y horizontales.
La reserva para instalaciones.
Las áreas disponibles para las viviendas.
Una vez dibujado el esquema, podemos revisar si las superficies reservadas son suficientes y si existe una distribución funcional.
También debemos comprobar que el proyecto respete las condiciones urbanísticas y constructivas aplicables.
Si la primera propuesta no funciona, será necesario modificarla. Quizá debamos cambiar la posición de la escalera, reorganizar los accesos, ampliar un patio o reducir el área ocupada por alguna vivienda.
Ese proceso forma parte del diseño arquitectónico.
No se trata de acomodar departamentos a la fuerza para alcanzar un número determinado, sino de encontrar una distribución viable dentro de las posibilidades reales del predio.
7. Nuestra primera aproximación arquitectónica
Con la información disponible podemos resumir lo que sabemos y lo que todavía debemos comprobar.
ConceptoResultadoSuperficie del terreno400 m²Área libre del ejercicio80 m²Desplante teórico320 m²Niveles considerados6Construcción teórica sobre nivel de banqueta1,920 m²Viviendas máximas de la ficha ficticia20Reserva preliminar para circulaciones y servicios por planta tipo60 m²Superficie restante para estudiar viviendas por planta260 m²Número definitivo de departamentos por plantaPendiente de diseñoSuperficie de cada departamentoPendiente de estudio de mercadoEstacionamientoPendiente de análisisConstrucción bajo nivel de banquetaPendiente de análisis
Esta tabla nos ayuda a distinguir entre los datos que conocemos, las hipótesis que hemos utilizado y las decisiones que todavía debemos tomar.
No debemos confundir una reserva preliminar de superficie con una planta arquitectónica resuelta.
Tampoco debemos confundir las 20 viviendas indicadas en nuestra ficha ficticia con 20 departamentos que ya estén diseñados y cuya distribución haya sido comprobada.
¿Qué aprendimos?
En esta segunda parte descubrimos que la zonificación no termina cuando calculamos los metros cuadrados construibles.
También debemos entender cómo se distribuyen esos metros.
Antes de decidir el tamaño y la cantidad definitiva de departamentos, necesitamos estudiar la geometría del terreno, reservar las circulaciones, resolver las áreas comunes y comprobar que la propuesta arquitectónica funcione.
La primera zonificación nos indica por dónde empezar.
El diseño arquitectónico nos permite comprobar si nuestra idea puede convertirse en un edificio funcional.
¿Qué sigue en la serie?
En el siguiente artículo abordaremos otro elemento que puede cambiar considerablemente la configuración y el costo de un edificio:
¿Cuántos cajones de estacionamiento necesitamos y cuándo conviene estudiar un sótano?
Analizaremos cómo el estacionamiento afecta la planta baja, la superficie construida y las decisiones iniciales de un desarrollo inmobiliario.
Nota
Este artículo tiene fines educativos y utiliza un terreno completamente ficticio.
Las superficies de circulación son reservas ilustrativas, no dimensiones reglamentarias ni una propuesta arquitectónica validada. En un proyecto real deben comprobarse las restricciones urbanísticas, las condiciones de iluminación y ventilación, la estructura, las instalaciones, la accesibilidad, la evacuación y las demás disposiciones aplicables.
Una ficha de uso de suelo no sustituye los certificados, permisos ni estudios técnicos necesarios para desarrollar un inmueble.
