Cuando alguien quiere construir una casa, un edificio de departamentos, oficinas o un desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México, una de las primeras preguntas suele ser:
¿Qué permiso necesito para construir?
El problema es que normalmente no existe un único permiso.
Dependiendo del tamaño del proyecto, uso, ubicación, número de niveles, características estructurales y condiciones del predio, antes de comenzar la obra puede ser necesario pasar por diferentes trámites, estudios, autorizaciones y revisiones.
Un proyecto puede involucrar al Gobierno de la Ciudad de México, la alcaldía correspondiente, desarrollo urbano, agua, medio ambiente, protección civil y seguridad estructural, entre otras autoridades.
La ruta tampoco es idéntica para todos los edificios.
Por eso, antes de diseñar un proyecto ejecutivo completo, conviene entender qué camino administrativo tendrá que recorrer el proyecto.
Primero: no empieces por el permiso de construcción
Uno de los errores más comunes es comenzar diseñando el edificio que queremos construir y después preguntar si puede autorizarse.
El orden debería ser prácticamente el contrario:
primero estudiamos qué permite el predio y después diseñamos dentro de esas condiciones.
Dos documentos aparecen desde las primeras etapas del proceso:
Uso de suelo
↓
Alineamiento y número oficial
La guía de gestión urbana que estamos utilizando como referencia identifica precisamente estos documentos como trámites básicos y prerrequisitos para procesos posteriores.
A partir de ahí puede comenzar a definirse con mucho mayor rigor el proyecto arquitectónico.
1. Revisar el uso de suelo
Antes de comprar un terreno o comenzar un proyecto inmobiliario debes saber qué se puede construir legalmente en ese predio.
El uso de suelo puede determinar o condicionar aspectos como:
uso permitido;
número de niveles;
superficie máxima de construcción;
área libre;
densidad;
número de viviendas;
restricciones particulares;
condiciones aplicables al predio.
Esto significa que dos terrenos del mismo tamaño, incluso dentro de la misma colonia, pueden tener un potencial inmobiliario muy diferente.
Por eso el análisis del uso de suelo debería formar parte del estudio inicial de cualquier desarrollo.
No diseñes primero el edificio para después intentar hacerlo caber en la normatividad. Diseña a partir de lo que realmente permite el predio.
En el siguiente artículo de esta serie veremos cómo leer esta información y cómo empezar a calcular qué podríamos construir.
2. Obtener la Constancia de Alineamiento y Número Oficial
Otro documento fundamental es la Constancia de Alineamiento y/o Número Oficial.
El Gobierno de la Ciudad de México la define como el documento que delimita la relación del inmueble con la vía pública, precisa restricciones de construcción y establece el número oficial correspondiente.
Puede parecer un trámite menor, pero no lo es.
Una restricción de alineamiento puede modificar directamente la superficie aprovechable del terreno y, por consecuencia, el proyecto arquitectónico.
3. Desarrollar el anteproyecto
Con las condiciones urbanas del predio conocidas comienza realmente el ejercicio arquitectónico.
Aquí ya podemos determinar, entre otras cosas:
superficie de desplante;
área libre;
número de niveles;
superficie construida;
número de viviendas;
sótanos;
estacionamientos;
población estimada;
distribución general del edificio.
Pero existe un punto importante:
llega un momento en que el proyecto debe dejar de moverse.
La guía que estamos tomando como caso de estudio advierte que para iniciar determinados trámites hidráulicos deben encontrarse prácticamente definidas variables como metros cuadrados construidos, niveles, número de departamentos, población y consumos de agua. Si estos datos cambian después, el proceso puede verse afectado.
Esto tiene una consecuencia directa sobre la forma de desarrollar arquitectura:
los permisos y el proyecto no son dos procesos independientes.
4. Revisar la factibilidad de los servicios hidráulicos
Un edificio no solamente tiene que caber físicamente en el terreno.
También necesita infraestructura capaz de atenderlo.
Para determinados proyectos debe estudiarse la disponibilidad y características de los servicios hidráulicos.
Actualmente SEGIAGUA contempla entre sus trámites el Dictamen de Factibilidad de Servicios Hidráulicos.
Para desarrollar esta parte del proyecto empiezan a aparecer variables técnicas como:
población del edificio;
consumo de agua potable;
generación de aguas residuales;
gasto sanitario;
gasto pluvial;
características de la toma;
características de las descargas.
Aquí podemos encontrarnos con una situación incómoda pero importante:
que urbanísticamente puedas construir determinado edificio no significa automáticamente que toda la infraestructura necesaria esté resuelta.
5. Captación y aprovechamiento de agua pluvial
Dependiendo de las características del proyecto, también puede intervenir el diseño de un sistema alternativo de captación y aprovechamiento de aguas pluviales.
SEGIAGUA mantiene actualmente el trámite de evaluación y aprobación de este tipo de proyectos.
Para desarrollarlo pueden ser necesarias definiciones como:
superficie de captación;
gasto pluvial;
cisternas;
almacenamiento;
bombeo;
redes hidráulicas;
descargas;
aprovechamiento del agua recolectada.
En nuestro documento de referencia, esta etapa ya exige un nivel considerable de definición del proyecto hidrosanitario y de sus consumos.
Más adelante dedicaremos un artículo completo a este trámite.
6. Estudios ambientales
Dependiendo de las características, dimensiones y alcance de la obra, puede existir también una ruta de cumplimiento ambiental.
Uno de los procedimientos existentes es la Declaratoria de Cumplimiento Ambiental (DCA).
SEDEMA la describe como un procedimiento mediante el cual determinados proyectos, obras o actividades comunican a la autoridad ambiental que se encuentran dentro de los supuestos correspondientes para esa modalidad.
Aquí pueden entrar temas que muchos desarrolladores descubren demasiado tarde:
residuos de demolición;
residuos de excavación;
residuos de construcción;
arbolado;
áreas verdes;
topografía georreferenciada;
mecánica de suelos;
medidas de prevención y mitigación;
instalaciones y criterios ambientales.
El documento que estamos estudiando, por ejemplo, llega a solicitar planos arquitectónicos georreferenciados, información de las instalaciones y cálculos relacionados con diferentes sistemas del edificio.
No debe asumirse que todos los proyectos siguen exactamente la misma modalidad ambiental. La ruta depende de las características específicas de la intervención.
7. Proyecto y revisión estructural
Mientras avanzan arquitectura e instalaciones también debe desarrollarse el proyecto estructural.
Dependiendo de la clasificación y características de la edificación, puede intervenir el Instituto para la Seguridad de las Construcciones de la Ciudad de México.
El ISC señala actualmente que las revisiones estructurales de obras nuevas comprenden proyectos del Grupo A, Subgrupo B1 y, de forma aleatoria, algunos del Subgrupo B2.
La documentación estructural puede involucrar:
mecánica de suelos;
memoria de cálculo;
planos estructurales;
proyecto de cimentación;
protección a colindancias;
análisis estructural;
revisión por los responsables correspondientes.
Esto explica por qué el proyecto estructural utilizado para permisos no debería ser simplemente un esquema preliminar.
8. Protección Civil
En ciertos proyectos y procesos de obra también será necesario atender los requerimientos correspondientes en materia de Protección Civil.
La documentación puede involucrar información del inmueble, del proceso constructivo, trabajadores, responsables, equipos, programas y medidas de actuación.
En el caso utilizado como referencia para esta serie se contemplaban, entre otras cosas, proyecto arquitectónico, estructura, instalaciones, programa de obra, protección a colindancias y documentación de los responsables.
Por ello Protección Civil no debería tratarse como un documento que simplemente se produce al final del proyecto.
9. ¿Vas a demoler una construcción existente?
Si el predio contiene una edificación que debe retirarse, puede aparecer una ruta adicional:
la Licencia de Construcción Especial para Demolición.
La Ventanilla Única de Construcción de CDMX contempla las demoliciones dentro de las licencias especiales de construcción.
Dependiendo del caso pueden requerirse elementos como:
planos del estado actual;
procedimiento de demolición;
programa de demolición;
protección a colindancias;
bitácora;
responsivas;
documentación legal;
fotografías.
Nuestro caso de estudio incluye precisamente una etapa independiente para la demolición antes de llegar a la manifestación de construcción.
Por eso, comprar un inmueble existente para desarrollar un edificio nuevo no significa que podamos comenzar derribándolo inmediatamente.
10. Publicitación vecinal
Para determinados proyectos sujetos a Manifestación de Construcción Tipo B o C puede intervenir también el proceso de publicitación vecinal.
La propia Ventanilla Única de Construcción de la Ciudad de México incorpora dentro de la ruta de construcción la publicitación vecinal y la manifestación de construcción para los casos en que resulte aplicable.
Lo importante es entender que esta etapa aparece cuando buena parte del proyecto ya está definida.
En nuestro caso de referencia, antes de la publicitación ya aparecen autorizaciones relacionadas con agua, sistema pluvial, medio ambiente y revisión estructural, además de una cantidad considerable de memorias y planos.
11. Manifestación de Construcción
Finalmente llegamos al documento que muchas personas imaginaban que era el primer paso:
la Manifestación de Construcción.
Existen diferentes tipos de manifestación y la que corresponda dependerá de las características de la obra.
Por ejemplo, la información oficial disponible actualmente define la Manifestación de Construcción Tipo B para determinados proyectos habitacionales y para ciertos usos no habitacionales o mixtos dentro de límites específicos de superficie; proyectos mayores pueden entrar en una Manifestación Tipo C.
Para cuando llegamos a esta etapa, el proyecto puede requerir ya:
arquitectura;
estructura;
instalaciones;
memorias;
responsables de obra;
corresponsables;
estudios;
pagos;
autorizaciones previas.
En nuestro caso de estudio, la Manifestación Tipo B aparece prácticamente como la conclusión de todo el recorrido anterior.
Entonces, ¿cuál es el proceso para construir en CDMX?
De manera simplificada, un desarrollo puede recorrer una ruta semejante a ésta:
ESTUDIO DEL PREDIO
↓
USO DE SUELO
↓
ALINEAMIENTO Y NÚMERO OFICIAL
↓
ANTEPROYECTO
↓
FACTIBILIDAD HIDRÁULICA
↓
SISTEMA DE CAPTACIÓN PLUVIAL
↓
PROYECTO ARQUITECTÓNICO + ESTRUCTURA + INSTALACIONES
↓
AUTORIZACIONES AMBIENTALES
↓
SEGURIDAD ESTRUCTURAL
↓
PROTECCIÓN CIVIL
↓
DEMOLICIÓN, SI APLICA
↓
PUBLICITACIÓN VECINAL, SI APLICA
↓
MANIFESTACIÓN DE CONSTRUCCIÓN
↓
OBRA
Pero hay que entender este esquema correctamente:
no es una receta idéntica para todos los edificios.
Una casa, un edificio de departamentos, una clínica, unas oficinas o un desarrollo de usos mixtos pueden tener rutas y requerimientos diferentes.
El proyecto arquitectónico y los permisos deben desarrollarse juntos
Ésta probablemente sea la conclusión más importante de toda la guía.
Tradicionalmente podemos imaginar el proceso así:
diseñar → terminar proyecto → tramitar permisos
En la práctica, para proyectos de cierta escala funciona mejor pensar:
analizar → diseñar → verificar → tramitar → ajustar → coordinar → documentar
Porque las decisiones que tomamos durante el diseño afectan directamente los trámites posteriores.
Número de departamentos, superficies, población, cisternas, estructura, áreas libres, instalaciones, demolición y tratamiento de residuos terminan conectándose.
¿Qué veremos en los siguientes artículos?
En esta serie vamos a desmontar el proceso completo paso por paso.
El siguiente será:
Cómo saber qué puedes construir en un terreno en CDMX: uso de suelo explicado paso a paso
Ahí comenzaremos con un terreno desde cero y veremos cómo interpretar:
uso permitido + niveles + área libre + superficie construible + densidad + número de viviendas.
Y a partir de ahí iremos desarrollando el mismo proyecto a lo largo de la serie.
La intención no será simplemente aprender qué papeles entregar.
Será entender cómo las reglas urbanas terminan convirtiéndose en un edificio real.
Nota importante
Los requisitos de construcción dependen de las características específicas de cada predio y proyecto y pueden modificarse con cambios normativos o administrativos. Esta serie tiene fines informativos y de documentación del proceso de desarrollo arquitectónico; antes de realizar un trámite deben verificarse los requisitos vigentes ante las autoridades correspondientes.
