Cómo iniciar tu negocio inmobiliario desde cero #1
Cómo leer una ficha de uso de suelo y obtener una primera zonificación
Encontraste un terreno que parece interesante para desarrollar vivienda.
¿Ahora qué?
Antes de pensar en renders, acabados, precios de venta o incluso comenzar a diseñar departamentos, necesitamos responder una pregunta mucho más sencilla:
¿Qué nos permite construir el terreno?
En Ciudad de México, uno de los primeros documentos que podemos consultar es la información de uso de suelo.
Una ficha de este tipo puede ayudarnos a conocer datos como:
superficie del predio;
uso permitido;
número de niveles;
porcentaje de área libre;
densidad;
número de viviendas permitidas;
y superficie máxima de construcción.
Con estos datos podemos realizar una primera aproximación al potencial del terreno.
Para este ejercicio vamos a utilizar un predio completamente ficticio.
La intención es aprender el proceso sin analizar ningún terreno real.
Nuestro primer ejemplo
Supongamos que encontramos un terreno cuya ficha de uso de suelo indica lo siguiente:
DatoInformaciónSuperficie del terreno400 m²Uso de sueloHabitacionalNiveles permitidos6 nivelesÁrea libre mínima20 %Viviendas permitidas20 viviendasFrente aproximado16 mFondo aproximado25 m
Estos datos son completamente inventados y los utilizaremos durante los siguientes artículos de esta serie.
Por ahora no sabemos qué tamaño tendrán los departamentos.
Eso lo resolveremos más adelante mediante un estudio de mercado, analizando qué tipo de vivienda tiene mayor sentido desarrollar.
Por el momento solamente queremos obtener nuestra primera zonificación.
Paso 1. Calcular el área libre
Nuestro terreno tiene:
400 m²
La ficha indica que debemos conservar:
20 % de área libre
Entonces hacemos una operación muy sencilla:
400 m² × 20 % = 80 m²
Por lo tanto:
ConceptoSuperficieSuperficie del terreno400 m²Área libre80 m²
Ya sabemos que aproximadamente 80 m² del terreno deberán permanecer libres de construcción, de acuerdo con las condiciones que establezca la normativa aplicable.
Paso 2. Calcular el área de desplante
Ahora podemos obtener cuánto terreno queda disponible para colocar nuestro edificio.
Tenemos:
400 m² de terreno
menos:
80 m² de área libre
Entonces:
400 − 80 = 320 m²
Nuestra primera estimación de desplante es:
320 m²
ConceptoSuperficieTerreno400 m²Área libre80 m²Área de desplante320 m²
En términos muy simples, podemos imaginar inicialmente un edificio que ocupe hasta aproximadamente 320 m² por planta.
Paso 3. Revisar cuántos niveles podemos construir
Nuestra ficha ficticia permite:
6 niveles
Si utilizáramos el mismo desplante de 320 m² en los seis niveles:
320 m² × 6 = 1,920 m²
Obtendríamos:
1,920 m² teóricos de construcción sobre nivel de banqueta
ConceptoResultadoDesplante320 m²Niveles6Construcción teórica sobre nivel de banqueta1,920 m²
Ésta sigue siendo una aproximación.
Más adelante tendremos que comprobar si restricciones, patios, circulaciones, estructura u otras condiciones reducen esta superficie.
Paso 4. Revisar la densidad y las viviendas permitidas
Aquí aparece uno de los datos más importantes de nuestra ficha:
20 viviendas permitidas
Esto significa que no podemos determinar libremente el número de departamentos solamente dividiendo metros cuadrados.
Nuestra primera zonificación deberá respetar un máximo de:
20 viviendas
Ésta es una distinción importante.
Un terreno puede tener muchos metros cuadrados construibles, pero eso no significa automáticamente que podamos dividirlos en cualquier cantidad de departamentos.
Por eso siempre debemos revisar también la densidad y el número de viviendas permitidas.
Paso 5. ¿Cómo podemos distribuir esas viviendas?
Tenemos:
6 niveles permitidos
Para este primer ejercicio vamos a hacer una decisión muy sencilla:
utilizaremos la planta baja para acceso, servicios y una primera zona de estacionamiento, y dejaremos los cinco niveles superiores para vivienda.
Entonces tenemos:
5 niveles habitacionales
Nuestra ficha permite:
20 viviendas
Podemos hacer una primera distribución:
20 viviendas ÷ 5 niveles = 4 viviendas por nivel
Nuestra zonificación inicial podría quedar así:
NivelUso preliminarViviendasPlanta bajaAcceso, servicios y estacionamiento0Nivel 1Habitacional4Nivel 2Habitacional4Nivel 3Habitacional4Nivel 4Habitacional4Nivel 5Habitacional4Total20 viviendas
Las matemáticas coinciden con nuestra ficha:
4 viviendas × 5 niveles = 20 viviendas
Pero todavía no sabemos cuánto medirá cada departamento.
Y eso es deliberado.
Paso 6. Reservar espacio para circulaciones
Un edificio no está compuesto solamente por departamentos.
También necesitamos elementos como:
escaleras;
elevador;
pasillos;
vestíbulos;
ductos;
instalaciones;
estructura;
y áreas comunes.
Por ahora no necesitamos diseñarlos.
Simplemente debemos entender que una parte de los 320 m² de cada planta deberá destinarse a estos elementos.
Podemos representarlo de forma muy sencilla:
Planta tipoSuperficie aproximadaSuperficie total disponible320 m²Circulaciones, servicios y estructuraPor definirViviendas4 por nivel
Más adelante calcularemos cuánto espacio necesitan realmente esas circulaciones.
Paso 7. Construcción sobre y bajo nivel de banqueta
Con nuestra primera zonificación tenemos:
Construcción sobre nivel de banqueta
320 m² × 6 niveles = 1,920 m²
Por ahora no hemos diseñado ningún sótano.
Por lo tanto:
ConceptoSuperficie preliminarConstrucción sobre nivel de banqueta1,920 m²Construcción bajo nivel de banqueta0 m² por ahoraConstrucción total considerada1,920 m²
Esto no significa que nuestro proyecto definitivo no tendrá sótano.
Simplemente significa que todavía no tenemos suficiente información para decidirlo.
Cuando estudiemos los estacionamientos podremos determinar si necesitamos construir bajo nivel de banqueta y cuánto podría representar.
Nuestra primera zonificación
Después de estos primeros cálculos podemos resumir el terreno así:
ConceptoResultado preliminarSuperficie del terreno400 m²Área libre80 m²Área de desplante320 m²Niveles permitidos6Construcción teórica sobre banqueta1,920 m²Construcción bajo banqueta considerada0 m² por ahoraPlanta bajaAcceso, servicios y estacionamientoPlantas habitacionales5Viviendas permitidas20Viviendas por planta habitacional4Total considerado20 viviendas
Y con esto ya conseguimos algo importante:
Convertimos una ficha de uso de suelo en una primera zonificación del proyecto.
Todavía no estamos diseñando el edificio.
Simplemente organizamos la información que conocemos.
¿Ya sabemos cómo serán los departamentos?
No.
Y ése será uno de los siguientes pasos.
Todavía tenemos que responder preguntas como:
¿Conviene desarrollar departamentos pequeños o grandes?
¿Cuántas recámaras busca el mercado de la zona?
¿Qué superficie tiene mayor demanda?
¿Qué precio puede alcanzar cada tipo de departamento?
Antes de decidirlo tendremos que realizar un estudio de mercado inmobiliario.
Porque el tamaño adecuado de un departamento no debería decidirse solamente porque “cabe” dentro de la planta.
Debe existir también alguien dispuesto a comprarlo.
Por ahora sabemos que nuestra ficha ficticia nos permite estudiar hasta 20 viviendas.
En los siguientes artículos iremos descubriendo cómo deberían ser.
¿Qué aprendimos?
Con unos cuantos datos de una ficha de uso de suelo pudimos conocer:
cuánto mide nuestro terreno;
cuánto debemos dejar de área libre;
cuánto podemos ocupar;
cuántos niveles podemos estudiar;
cuántos metros cuadrados podríamos construir;
cuántas viviendas permite nuestra ficha;
y cómo podríamos distribuir inicialmente esas viviendas entre los niveles.
Ésta es solamente la primera capa de información.
Todavía falta convertir estos números en arquitectura.
Siguiente paso
En el próximo ejercicio podemos comenzar a analizar:
¿Qué tipo de departamento deberíamos construir?
Antes de dibujar una planta, estudiaremos el mercado para entender qué superficies, número de recámaras y rangos de precio tienen sentido para nuestro proyecto.
Porque una cosa es saber:
cuántas viviendas podemos construir.
Y otra muy diferente es saber:
qué viviendas conviene construir.
Nota
Este artículo tiene fines educativos y utiliza un terreno completamente ficticio.
Una consulta informativa de uso de suelo sirve como primera referencia, pero no sustituye certificados, permisos, estudios técnicos ni la revisión particular de cada predio. Las fichas informativas oficiales advierten que su consulta no constituye por sí misma una autorización, permiso o licencia.
En una ficha real también pueden aparecer normas específicas sobre área libre, alturas, densidad, estacionamientos, patrimonio y otras restricciones que deben revisarse individualmente.
